當前，各地一些未實行人車分流的老舊小區，商住樓底層大多設有封閉車庫，且有相當一部分車庫被出租經營。這既方便了群眾，又在一定程度上侵犯了其他住戶的權益，造成了一些社會問題。

一、車庫出租經營已成為普遍現象

車庫經營涉及行業較為廣泛，但經營者大多為社會弱勢群體，文化程度普遍不高，經濟條件相對較差，查處取締困難，監管部門因此常相互推諉，以致車庫經營現象越來越多，問題越拖越重。一方面，車庫經營影響周邊居民的日常生活，導致大量投訴舉報。另一方面，車庫經營拉低社區整體規劃和形象，制約著城市管理水平的提升。

二、車庫經營執法監管主體不明晰

市場監管部門認為，按照國務院《關于印發注冊資本登記制度改革方案的通知》（國發[2014]7號），車庫經營屬于“擅自改變房屋用途”從事經營活動問題，歸規劃、建設、國土資源、房屋管理、公安（消防）、環保等部門監管。但規劃、國土資源等部門認為，車庫不是住宅，改變車庫用途不屬于“擅自將住宅改變為經營性用房”情形，而是無照無證經營問題，屬市場監管部門職能范圍。

三、車庫經營工商登記政策不統一

原國家工商總局和許多省市政府的主流意見是，按“國發[2014]7號”文等規定，車庫經營不能進行工商登記，但有些地方將其納入“住改商”政策范圍。如“皖工商企注字〔2017〕138號”文規定，“城中村、農村和城區臨街、臨路的底層住宅（包括輔房、車庫）...可以作為以服務居民為主的商業、修理業和服務業等行業的住所（經營場所）。”江蘇省無錫市政府在2016年6月也出臺文件，放寬了“人防工程、車庫和小區配套用房”作為經營場所的登記限制。

四、車庫權屬登記管理之法律解析

明確車庫屬性是界定各部門職能的起點和關鍵，眾所周知，登記在產權證的車庫是作為住宅的附屬建筑一并登記的（通常登記為附件），并在規劃時已明確用途。通俗講，只要是登記在產權證上的建筑，不管是住宅還是車庫，都是 “房屋”。因此，將車庫界定為住宅的附屬建筑，并參照住宅進行登記管理符合城鄉規劃的立法本意。

五、車庫經營登記監管之規范建議

1.出臺規定，有條件放開登記限制。各省市可結合當地實際情況，將車庫納入“住改商”范圍，具體建議為：一是車庫要具有封閉式性，符合經營用房構造等條件，如城區沿街可獨立進出的車庫。二是擬作經營的車庫須已登記為住宅的附屬產權，并位于縣區行政區劃內的中心城區或鎮區。

2.列出清單，明確車庫經營的范圍。車庫經營必須限定行業范圍，實行清單化管理，應從正反兩方面規范：一是明確可經營范圍，如預包裝食品銷售、水果店、理發室、棋牌室、電子商務等對經營場地要求不高的行業。二是明確禁止經營范圍，如小餐飲、娛樂場所、賓館等“五小行業”。

3.嚴格程序，保障相鄰人合法權益。一是要征得利害關系人的同意，主要是取得社區或業主委員會的同意證明，必要時建立聽證制度、部門聯合評估審批制度。二是經營戶和出租者必須出具承諾書，承諾車庫經營必須遵守法律、法規和管理規約。

4.明確分工，厘清各部門監管職責。首先，擅自改變車庫用途的，由規劃、建設、國土資源等部門參照住宅進行管理。其次，車庫無證照經營“五小行業”的，由市場監管等部門依法查處。再次，車庫經營產生污水、油煙、噪音污染的，不論是否領取證照，環保、城管部門都應積極履職責。各部門應各有側重，通力協作，形成長效監管機制。